Wer auf der Suche nach Dividendenwerten mit hohen Ausschüttungsquoten ist, muss sich oft Aktien von Unternehmen ansehen, denen es aus irgendwelchen Gründen derzeit nicht gerade toll geht. Das Ziel liegt darin, Aktien zu meiden, die tatsächlich schlimme Probleme haben, und sich stattdessen auf diejenigen zu konzentrieren, bei denen die Probleme wahrscheinlich bloß vorübergehend bestehen. ExxonMobil (WKN:852549) und VEREIT (WKN:A14XJT) sind gute Beispiele für letztere Kandidaten. Besonders interessant ist, dass beide aktiv ihre jeweiligen Probleme angehen. Damit ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um sie als Möglichkeiten für das eigene Depot ins Auge zu fassen – bevor die Wall Street aufmerksam wird und die Preise nach oben treibt.

Ein großes Schiff dreht sich nur langsam

Exxon ist mit einer Marktkapitalisierung von 340 Milliarden USD eines der größten integrierten Energieunternehmen der Welt. Es ist tatsächlich schlicht zu groß, um sich hopplahopp zu ändern; eine Veränderung der Strategie dauert hier eben seine Zeit. Das Unternehmen wird jedoch seit Langem recht konservativ geführt. So machen beispielsweise langfristige Verbindlichkeiten weniger als 10 % der Kapitalstruktur aus. Das gibt Exxon genügend Flexibilität, um allen Herausforderungen zu begegnen: von volatilen Energiepreisen bis hin zum Investment in neue strategische Richtungen.

Das große Problem des Unternehmens war in den letzten Jahren die sinkende Ölförderung. Zwischen 2015 und 2018 sank die Produktion von Exxon um rund 6 % von rund 4,1 Millionen Barrel Öl pro Tag auf etwas mehr als 3,8 Millionen. Das sehen Investoren nicht gerade gerne, und die Performance der Aktie spiegelte deren Unmut wider. Die Aktienkurse blieben unter Druck, obwohl Exxon sich kümmern wollte. Es gab Pläne, bis zu 30 Milliarden USD pro Jahr in das Geschäft zu investieren – vor allem in die Entwicklung von Onshore-Energieanlagen in den USA, Offshore-Ölbohrungen und Erdgasprojekten (sowie in nachgelagerte Verarbeitungs- und Chemieaktivitäten).

Eine Zeitlang konnte das Unternehmen damit nicht gerade viel bewegen. Deswegen hat der Aktienkurs noch einmal verloren, und die Ausschüttungsquote ist auf über 4 % gestiegen – das ist historisch betrachtet für diese Aktie sehr hoch. Doch dann stieg die Produktion von Exxon zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2018, dann noch einmal zwischen dem dritten und vierten Quartal auf rund 4 Millionen Barrel Öl pro Tag. Und das lag allein an einem der wichtigsten Investitionsbereiche: den Onshore-Bohrungen in den USA. Es sieht so aus, als wäre der Energieriese mitten im Turnaround.

Exxons Dividendenausschüttung via YCharts

Für langfristige Investoren ist jetzt also ein guter Zeitpunkt gekommen: Die Aktie ist 2019 um etwa 18 % gestiegen, aber die Rendite liegt immer noch im Bereich von 4 %. Dies deutet darauf hin, dass die Anleger die Verbesserungen wahrnehmen. Es bleibt aber noch Zeit, die hohe Rendite von Exxon zu nutzen. Man sollte auch auf dem Zettel haben, dass das Unternehmen seit 36 Jahren jährlich die Dividende erhöhen konnte. Das haben die engsten Wettbewerber nicht erreichen können.

Klagen, aber kein Sichbeklagen

Dann wäre da noch VEREIT, ein Net Lease Real Estate Investment Trust (REIT), der vor einigen Jahren rechtliche Schwierigkeiten hatte. In der Regel wird das Netto-Leasinggeschäft als risikoarm eingestuft, da hier der Mieter den größten Teil der Kosten der von ihm genutzten Immobilien selbst trägt. VEREIT war jedoch früher als American Realty Capital Properties bekannt, ein Unternehmen, das durch eine Reihe von schnellen Akquisitionen aufgebaut wurde. Das alles geschah in großer Hektik und am Ende gab es Fehler in der Buchhaltung. Als die dann 2014 an die Öffentlichkeit kamen, brach die Aktie ein und die Dividendenzahlung wurde einige Quartale lang ausgesetzt. Die aktuelle Rendite von 6,5 % (nachdem die Dividende wieder auf einem niedrigeren Ausschüttungsniveau angesiedelt wurde) liegt, vielleicht verständlicherweise, im oberen Bereich der Branche. Am Ende führte die katastrophale Buchhaltung dann zu großen Veränderungen auf den Ebenen Portfolio und Management.

VEREITs Dividendenausschüttung via YCharts

Nachdem der in der Branche sehr erfahrene Glenn Rufrano als neuer CEO gewonnen werden konnte, änderte das Unternehmen seinen Namen und machte sich daran, das Kerngeschäft wieder hinzubiegen. So verkaufte man einige der weniger attraktiven Vermögenswerte, die man einfach so zugekauft hatte. Außerdem reduzierte man den Verschuldungsgrad und brachte die Bilanz wieder auf den Investment-Grade-Status. Das Management legte klare Ziele für das Immobilienportfolio fest. Im Wesentlichen gab Rufrano der Wall Street etwas an die Hand, woran die operative Leistung des Unternehmens gemessen werden kann. Er und sein Team haben derzeit eigentlich die wichtigsten Ziele erreicht. Und nach mehreren Jahren der Veräußerungen sieht es so aus, als wäre VEREIT bereit, die fast 4.000 Immobilien im Portfolio wieder zu erweitern.

Die einzige große Unsicherheit auf Ebene der Finanzen ist eine Reihe von Klagen, die wegen des Buchhaltungsfehlers entstanden ist. Aber nach und nach kommt hier Licht ins Dunkel, denn VEREIT hat sich mit rund einem Drittel seiner Aktionäre auf rund 250 Millionen USD Ersatz geeinigt. Wenn man annimmt, dass man bei den noch kommenden Verfahren ähnliche Ergebnisse erzielen kann, wird das – vorsichtig geschätzt – den Preis auf rund 1 Milliarde USD drücken. Der REIT hat diesen Betrag locker in der Tasche.

Derweil wird die Dividende voraussichtlich nur rund 80 % der bereinigten Funds from Operations im Jahr 2019 ausmachen. Das ist eine bewusst zurückhaltende Ausschüttungsquote, um sicherzustellen, dass die Dividende auch gezahlt werden kann, falls noch weitere Probleme ins Haus stehen sollten (zum Beispiel bei der Beilegung der verbliebenen Rechtsstreitigkeiten). Sobald die rechtlichen Schwierigkeiten durchgestanden sind, dürften die Anleger diesen REIT etwa so wie seine Wettbewerber bewerten. Wer jetzt einsteigt, kann jedoch die Rendite von 6,5 % erzielen. Derweil arbeitet das mittlerweile kompetente Management an der Beilegung der letzten Streitigkeiten.

Das bisschen Unsicherheit …

Sicher, Exxon und VEREIT haben auch heute noch mit Widrigkeiten zu kämpfen. Die Führungsteams beider Unternehmen haben jedoch wesentliche Fortschritte gemacht, damit es wieder vorangeht. Derzeit stellen sich erste Erfolge ein; die Zukunft sieht wieder etwas rosiger aus. Investoren, die mit ein bisschen Unsicherheit umgehen können, können jetzt zuschlagen und großzügige Renditen kassieren, bevor die Wall Street kapiert, was vor sich geht – und die sich auftuende Lücke schnell wieder schließt.

The Motley Fool besitzt keine der angegebenen Aktien. Reuben Gregg Brewer besitzt Aktien von ExxonMobil und VEREIT.

Dieser Artikel erschien am 21.4.2019 auf Fool.com. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können.

Motley Fool Deutschland 2019