Ferienimmobilie: Gute Rendite oder „teures Extra on Top?“ (Andreas Görler)
05.08.2020 | 11:00
Grundsätzlich konnte man den Markt bei Wohnimmobilien und auch bei Ferienimmobilien als eingefroren betrachten, weil Käufer und Verkäufer nur schwer zueinander finden konnten. Fotos oder eine Videopräsentation sind da kein adäquater Ersatz. Auch aktuell bestehen noch Reisebeschränkungen oder Unannehmlichkeiten bei der Rückreise, die Investoren abschrecken.
Sofern nicht eine Notsituation besteht, weil der Verkäufer aufgrund wirtschaftlicher Probleme einen „Verkaufsdruck“ hat, dürften die Schnäppchen trotzdem eher gering ausfallen. Im Moment existiert eigentlich noch kein „echter Markt“, weil viele potenzielle Marktteilnehmer ausgesperrt sind. Nur größere oder sehr erfahrene Investoren können es sich erlauben, ohne Besichtigung vor Ort über einen sachkundigen Vermittler, Immobilien im Ausland zu erwerben. Privatpersonen, die ggfs. nur ein Objekt erwerben wollen oder können, muss man von dieser Variante allerdings abraten.
So eine Krise „erinnert“ vielleicht aber auch an Risiken, die man vorher gar nicht auf dem Schirm hatte. Nach meiner Auffassung hat sich aber nicht so viel geändert, so dass ich in diesem Segment nicht von einem Preissturz ausgehe. Das sehe ich eher bei Büro- und Hotelimmobilien, da größere Unternehmen ohnehin seit einiger Zeit nach kleineren Büroflächen suchen, Homeoffice oder Flex-Arbeit vorantreiben oder auch nach günstigeren, bereits gut erschlossenen Randlagen suchen.
Deutsche Objekte im Fokus.
Besichtigungen sind derzeit eigentlich wieder möglich. Die Reisetätigkeit wird nun wieder aufgenommen. Im Moment liegt der Schwerpunkt besonders bei deutschen Reisezielen. Die Deutschen sind ohnehin zunehmend immobilienaffin und das beliebteste Reiseziel ist nach wie vor das Heimatland selbst. Da liegt es nahe, dass man sich verstärkt nach einem „festen Feriendomizil“ umsieht, dass sich auch gut vermieten lässt. Es könnte sogar sein, dass zukünftig kleinere Ferienimmobilien als „sicherer“ hinsichtlich eines solchen Ereignisses empfunden werden als große Hotelanlagen oder sogar als Notfallunterkunft für sich oder Familienangehörige verwendet werden.
Prioritäten und Fehlervermeidung.
Eine solche Immobilie lohnt sich grundsätzlich, wenn man sie eher wenig selbst nutzt, sondern die Priorität klar auf die Vermietung gerichtet ist. Man sollte die ortsüblichen Mieten kennen. Optimal ist es, wenn man die steuerlichen Anfangsverluste mit anderen Einkünften verrechnen kann. Man sollte mit dem Blick eines Vermieters an die Sache ran gehen und keine zu starke emotionale Bindung aufbauen. Die Selbstnutzung sollte ggfs. nur ein „kleines Extra“ darstellen und kommt eher nur in der Neben- und Nachsaison in Frage, da man dabei keine Erträge erzielt. Es muss sich um eine Lage und ein Objekt handeln, dass sich gut vermieten lässt. Der gewählte Ort sollte zumindest eine Vermietung von vier bis fünf Monaten im Jahr erlauben.
Derzeit gibt es einen Trend zu etwas größeren Ferienhäusern mit etwa 100 Quadratmetern. Wichtig ist auch eine gute Ausstattung der Immobilie, damit erreicht man auch in der Nebensaison einen ordentlichen Vermietungsstand. Eine zielgruppengenaue Ansprache ist ebenfalls hilfreich um eine Auslastung zu erreichen. Eine Ferienimmobilie sollte mindestens 17 bis 18 Wochen im Jahr vermietet werden können, damit sie sich trägt. Dann kann man davon ausgehen, dass die Einnahmen die Kosten für Unterhalt, Kredit und Tilgung übersteigen. Studien zu Folge werden Ferienimmobilien durchschnittlich 23 Wochen im Jahr vermietet, so dass man davon ausgehen darf, dass die meisten Investoren zufrieden sein dürften. Keinesfalls sollte man sich aus einer Ferienlaune heraus eine Immobilie anschaffen, sondern sich vor Ort informieren und auch das Gespräch mit anderen Vermietern suchen.
Höherer Aufwand bei ausländischen Objekten.
Die Vermietung an Gäste stellt grundsätzlich einen erhöhten Aufwand dar und man muss die Zusatzkosten für häufiger anfallende Renovierungsmaßnahmen, Reparaturen, Vermarktung und Wartung vernünftig einkalkulieren. Es ist empfehlenswert, die Vermietung und die Präsentation des Objektes einer ortsansässigen Firma zu überlassen. Dafür sind zwar Provisionen fällig. Das ist aber allemal besser als bei jeder Kleinigkeit selbst tätig zu werden.
Andere Rechtslage im Ausland.
Bei Immobilien im Ausland ist zu berücksichtigen, dass Grunderwerbsteuern und die jährlich zu zahlenden Grundsteuern, deutlich über den deutschen Sätzen liegen können und je nach Region im jeweiligen Land auch stark abweichen. Weiterhin kann der Steuersatz zwischen gebrauchten und neu erstellten Objekten variieren. Außerdem fällt in einigen Ländern noch eine Spekulationssteuer an, wenn man das Objekt mit Wertzuwachs verkauft. Auch die Überweisung des letztlichen Verkaufserlöses kann noch Gebühren verursachen, wenn der Betrag in Ausland transferiert wird. In Ländern wie Österreich und der Schweiz bestehen zudem Quotenregelungen und Genehmigungsverfahren, die es auch gut situierten Käufern unmöglich machen können, eine Immobilie zu erwerben. Bei Objekten in exponierter Lage können zudem Kosten für Strom- und Wasserversorgung, sowie Müllbeseitigung deutlicher teurer sein als man es in Deutschland gewohnt ist.
Abweichende Formvorschriften und unterschiedlicher Eigentumsübergang.
Während in Deutschland ein Kaufvertrag für eine Immobilie schriftlich abgefasst und notariell beurkundet werden muss, ist beispielsweise in Spanien ein Immobilienkaufvertrag formlos gültig. Die Eintragung ins Grundbuch dient in Spanien lediglich als Beweissicherung und nicht als Eigentumsübergang. Trotzdem sollte ein deutscher Käufer unbedingt Einsicht ins Grundbuch nehmen um festzustellen ob der Verkäufer auch als Eigentümer eingetragen ist. Darüber hinaus bilden Grundbuch- und Katasteramt keine einheitliche Behörde, so dass im Kataster die Fläche einer Immobilie häufig nicht mit der im Grundbuch übereinstimmt. Das Rechtssystem des jeweiligen Landes sollte daher in Grundzügen bekannt sein. Eine spezialisierte, deutschsprachige Anwaltskanzlei vor Ort sollte mit der Abwicklung beauftragt werden.
Fazit: Aufwand nicht unterschätzen und Intention prüfen.
Der häufige Mieterwechsel geht oft mit einer stärkeren Abnutzung und mehreren Reparaturen einher. Außerdem muss eine Ferienimmobilie tendenziell häufiger an veränderte Trends angepasst werden. Hierfür sollte ein gesondertes Budget angelegt werden. Auch der Aufwand für Vermarktung und Reinigung sollte berücksichtigt werden. Weiterhin sollte man der Versuchung widerstehen, die Wohnung selbst zur besten Saison zu nutzen, da man dann kein Geld verdient. Es bleibt letztlich ein Immobilienkauf, der ggfs. auch per Kredit finanziert wird. Nach meiner Auffassung ist das daher eher ein Investment für etwas erfahrende Investoren, die bereits eine selbst genutzte Immobilie besitzen.
Wer eine Immobilie als reines Investment sieht kann auch prüfen ob er sich ein Depot mit ca. 15 nationalen und internationalen Immobilienaktien zusammenstellt. Hier kann man auch mit vergleichsweise kleineren Beträgen wie etwa 1.500 bis 2.000 Euro pro Aktientitel anfangen, erhält eine Dividende und ist dann in mehrere 100.000 Objekte investiert. Zudem kauft er Unternehmen mit erfahrenem Immobilienmanagement. Außerdem benötigt man dann keinen Kredit und kann die Werte auch jederzeit an der Börse verkaufen. Die Dividende die man erhält kann man ja letztlich auch für eine Urlaubsreise beiseitelegen.
