Offene Immobilienfonds investieren schwerpunktmäßig in Immobilien aus Deutschland und Westeuropa. Meistens handelt es sich hierbei um Gewerbeimmobilien (Büros, Hotels, Kliniken usw.). In einigen wenigen Fällen finden sich auch Wohnimmobilien in den Fondsportfolios.

Aktuell gibt es über 30 offene Immobilienfonds in Deutschland. Den Anbietern zufolge wird das „begrenzte Risiko der Sachwertanlage Immobilie mit soliden Langfristrenditen verbunden“. Zu den Schwergewichten zählen die Fondsgesellschaften der Commerzbank (hausinvest; ISIN: DE0009807016), der Deutschen Bank (grundbesitz Europa; ISIN: DE0009807008) sowie diejenigen des Sparkassen- (Deka-ImmobilienEuropa; ISIN: DE0009809566) und Volksbankenverbunds (UniImmo: Deutschland; ISIN: DE0009805507).

Grundsätzlich haben diese Fonds ein großes Interesse daran, die Cash-Quoten innerhalb des Portfolios so gering wie möglich zu halten. Fließen viele Neugelder in einen Fonds, so müssen diese natürlich auch zeitnahe in neue Immobilien investiert werden, da ein hohe Cash-Bestand sonst die Rendite des Fonds belastet.

Immobilien als zugrundeliegende Anlageklasse von offenen Immobilienfonds sind nicht an der Börse notiert. Daher kann es mehrere Monate dauern, bis ein Fondsmanager wieder attraktive Objekte zur Reinvestition frischer Gelder identifiziert hat. Logischerweise kann ein Investmentvehikel immer nur so liquide wie das Basisinvestment sein. Genau diese Eigenschaft stellt gleichzeitig auch die sog. „Kehrseite der Medaille“ dar. Kommt es zu einem hohen Abfluss von Kundengeldern aus einem Fonds, so muss ein Teil des Immobilienportfolios möglichst schnell verkauft werden, unabhängig davon, ob es gerade der richtige Zeitpunkt ist oder nicht. Am Höchstpunkt der Finanzmarktkrise 2007/2008 ist genau dieser Fall eingetreten. Viele offene Immobilienfonds gerieten durch hohe Mittelabflüsse in schwere Liquiditätsprobleme. Es kam sogar zum Einfrieren von Anlegergeldern, damit Fondsmanager genügend Zeit zur Liquiditätsbeschaffung hatten. Daher konnten Investoren nicht mehr an ihr Kapital und Ertragsausschüttungen haben natürlich auch nicht stattgefunden. Damals befanden sich viele offene Immobilienfonds sogar in der Abwicklung. Das bedeutet, dass das komplette Immobilienportfolio sukzessive verkauft werden musste und die Verkaufserlöse nach Kosten und Tilgung der bestehenden Kreditschulden an die Investoren ausgekehrt wurden. Hierdurch mussten viele Anleger einen großen Teil Ihrer Investitionen abschreiben und verbuchten teils hohe Verluste. Zwei prominiente Beispiele waren der CS EUROREAL (ISIN DE0009805002) und der SEB ImmoInvest (ISIN DE0009802306).

Wie die Vergangenheit gezeigt hat, ist es für Privatanleger sehr schwierig die versteckten Verlustrisiken von offenen Immobilienfonds vorab zu erkennen. Genau aus diesem Grund, sind diese Investmentvehikel in den USA und Großbritannien nicht für den Vertrieb an Privatanleger zugelassen sind. Sprich, sie existieren dort zum Schutz der Verbraucher gar nicht. Daher stellt sich doch folgende Frage: Wenn OIFs ein sinnvolles Investmentprodukt wären, würden sich diese dann nicht auch an den größten Kapitalmärkten der Welt dursetzten? Aber warum sind diese dann in Deutschland für Privatanleger zugelassen? Unsere Vermutung: weil sich die Finanzbranche daran eine goldene Nase verdient!

Ob offene Immobilienfonds, wie von den meisten Fondsgesellschaften propagiert, wirklich nur ein begrenztes Risiko aufweisen und daher als sicher einzustufen sind, lässt sich zumindest aus der Historie heraus nicht bestätigen. Aus unserer Sicht stellen offene Immobilienfonds eine Mogelpackung dar: sie täuschen dem Anleger vor, seine Anteile jederzeit wieder zu Geld machen zu können, aber die Finanzkrise hat gezeigt, dass dies in der Realität nicht der Fall ist. Aber urteilen Sie selbst!

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Aus dem Börse Express PDF vom 22.07. hier zum Download