Viele Einkommensinvestoren, die schon etwas länger an den Börsen präsent sind, wissen gewiss die Vorteile der sogenannten REITs zu schätzen. Sie gelten in vielen Fällen als Garant hoher Ausschüttungen, da sie aufgrund ihrer Steuerprivilegien im Gegenzug zu eben diesen verpflichtet sind.

Nichtsdestoweniger existieren auch bei diesen Real Estate Investment Trusts, wie sie ausgeschrieben heißen, gewisse Aspekte, auf die man als Investor regelmäßig achten sollte. Daher lass uns heute einen Foolishen Blick auf drei solche bedeutende Analysekriterien blicken, die man stets im Auge behalten muss.

1) Die Zinsen

Eine erste wichtige Sache, die REIT-Investoren stets im Blick halten sollten, ist das Zinsniveau. Und das sogar in zweierlei Hinsicht.

Die Zinsen sind für REITs so bedeutend, da sie einen Großteil ihrer Erlöse stets wieder ausschütten müssen. Das lässt sie im Umkehrschluss quasi zu dem langfristigen Zinsersatz schlechthin werden, den viele leidgeplagte ehemalige Festgeldsparer gegenwärtig wohl so fieberhaft suchen.

Nichtsdestoweniger bedeutet dieses hohe Ausschüttungsverhältnis natürlich auch, dass viele REITs im Umkehrschluss mit den gängigen Festgeldzinsen konkurrieren. Wer so beispielsweise 2 % sicher auf Festgeld erhalten kann, wird sich mit Sicherheit gut überlegen, ob die Aussicht auf etwas Volatilität ihm eine Dividendenrendite von 3 % wert ist – die zudem noch gekürzt werden könnte. Entsprechend dürften viele REITs sehr empfindlich darauf reagieren, sofern die Zinsen wieder steigen.

Andererseits können steigende Zinsen auch für das operative Geschäft einiger REITs bedeutend werden. Sofern einzelne REITs beispielsweise schlecht kapitalisiert sind, könnten steigende Zinsen über kurz oder lang einen höheren Aufwand für die Zinszahlungen von Krediten bedeuten. Das könnte an den Ergebnissen – und schlimmstenfalls auch an der Dividende – zehren, weshalb sich auch aus diesem Grund stets ein Blick auf das Zinsniveau empfiehlt.

2) Die Region

Zudem dürfte es sich auch empfehlen, die Region, in die der REIT investiert, im Auge zu behalten. Und auch dieser Aspekt dürfte definitiv mehr als eine Bedeutungsdimension besitzen.

So sollten Investoren einerseits stets darauf achten, in welchen Regionen der REIT investiert und operiert, um auch hier einen Blick auf die Zinsen zu riskieren. Wir Europäer sind so beispielsweise gegenwärtig ein niedriges Zinsniveau gewöhnt, es existieren aber auch andere Staaten und Regionen, in denen die Leitzinsen gegenwärtig deutlich höher liegen. Um daher stets einen guten Überblick zu bekommen, sollte man auch ein Gespür für andere Märkte entwickeln, wobei sich bei REITs – wie gesagt – der Blick auf die Zinsen anbietet.

Zum anderen sollte man auch ein Blick dafür haben, wo der REIT konkret investiert. Sofern ein REIT beispielsweise in Immobilien der Metropolen dieser Welt investiert, könnte das aufgrund der Raumknappheit in urbanen Regionen noch reichlich Raum für weitere künftige Mieterhöhungen mit sich bringen. Gerade in dicht gedrängten Wirtschaftsräumen ist Fläche schließlich ein begehrtes Gut. In ländlichen Regionen könnte es jedoch entsprechend anders aussehen und einige REITs möglicherweise damit zu kämpfen haben, langfristig ansprechende Mieter zu finden.

3) Die Struktur des jeweiligen REITs

Zu guter Letzt sollten Investoren sich natürlich auch damit beschäftigen, in welches Segment der REIT investiert und wie er jeweils in sich gegliedert ist. Denn auch hier könnte sich bereits im Vorfeld abzeichnen, ob ein REIT langfristig erfolgreich sein wird oder eben nicht.

Derzeit existieren gewiss so einige Bereiche, die man als Investor vielleicht lieber meiden möchte. Ob es beispielsweise der Einzelhandel ist, der möglicherweise vom E-Commerce bedroht wird, oder andere Segmente, die zu kämpfen haben, sei erst einmal dahingestellt – denn auch hier wird es gewiss mehr als eine plausible Meinung zu jedem Segment geben. Die Beschäftigung mit dem grundsätzlichen Segment, in dem die Immobilien vermietet und verpachtet werden, scheint dennoch unumgänglich.

Zudem sollten Investoren auch stets kritisch hinterfragen, wie diversifiziert ein REIT im Endeffekt ist. Das umfasst zum einen natürlich die Frage, wie viele Immobilien sich im Portfolio befinden. Zum anderen ist aber auch interessant, inwiefern die Struktur der Mieter beispielsweise lediglich von einem großen Hauptmieter abhängig ist. Möglicherweise könnte es sich daher auch hier empfehlen, zu überlegen, was man eigentlich von einem REIT erwartet.

REITs bringen hohe Dividenden, aber …

Wie wir daher unterm Strich sehen können, gelten viele REITs definitiv als Garant für hohe Dividenden. Nichtsdestoweniger sollte man auch hier mit offenen Augen analysieren und überlegen, welche Dividenden auch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten noch leistbar sein werden.

Denn sofern ein REIT seine Dividende verliert, könnte man durchaus schlussfolgern, dass dann eigentlich wenig übrig bleibt, wofür es sich zu investieren lohnt. Was das dann im Umkehrschluss für den Kurs des REITs bedeutet, kannst du dir mit Sicherheit ausmalen.

Motley Fool Deutschland 2019