2022 stiegen die Hypothekenzinsen um mehr als das Dreifache und derzeit geht man davon aus, dass in den kommenden Wochen die Zehn-Jahres-Hypothek auf fünf Prozent ansteigen wird. Die Folgen für den gesamten Markt sind enorm. Grund genug, sich intensiv mit den beiden Sachanlagen, also Immobilien und Aktien, auseinanderzusetzen. Eine Reaktion ist auch für Privatanleger noch möglich.

Immobilien - längst kein Selbstläufer mehr.

Hypothekenfinanzierer und Vermittler schlagen schon seit Monaten Alarm. Die Zahl der Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt nimmt dramatisch ab. Die Immobilienabteilung der BNP Paribas sieht bei gewerblichen Transaktionen einen Rückgang um rund 50 Prozent. Auch Wohnimmobilien sind aktuell sehr lange auf dem Markt. Manchmal verschwinden sie auch, um nach einigen Monaten erneut auf einschlägigen Portalen aufzutauchen – oftmals liegt der Angebotspreis dann schon zehn bis 20 Prozent tiefer. Das ist nur ein erstes Warnsignal für das, was dem Immobilienmarkt bevorstehen könnte. Aktuell arbeiten zahlreiche Bauträger noch die Aufträge der vergangenen Jahre ab. Die kräftig gestiegenen Kosten für Material und Fachkräfte werden zunehmend zum Problem. Ein Bauprojekt, das vor Jahren kalkuliert wurde und in den kommenden Monaten fertiggestellt wird, steht vor gleich zwei Problemen: Erstens dürften die Kosten aus dem Ruder gelaufen sein – mitunter sind die Fertigstellungskosten auf Grund der hohen Rohstoffpreise um 30 Prozent gestiegen – und zweitens wird es immer schwerer, die Verkaufspreise von vor zwei bis drei Jahren am Markt noch zu erzielen. Das bedeutet: Wesentlich höhere Erstellungskosten und gleichzeitig fallende Verkaufspreise – eine Spirale, die viele mitunter schon jetzt belastet. Erste Marktkenner warnen bereits vor einer Pleitewelle bei Bauträgern. Doch nicht nur von Seiten der Immobilien-Profis entsteht Druck auf den Immobilienmarkt.

Weitere Verwerfungen voraus.

Viele Immobilienbesitzer stehen in den kommenden Jahren vor einer Refinanzierung. Und diese dürfte in Zukunft deutlich teurer werden. Es ist ein wirklich giftiger Cocktail entstanden, der so manchem das Genick brechen könnte. In Zeiten allgemein steigender Lebenshaltungskosten und teurer Energiepreise dürften viele Menschen Probleme bekommen, ihre Raten noch zu bedienen. In der Praxis sieht es nämlich so aus, mit der Anschlussfinanzierung steigen die Hypothekenzinsen, die Nebenkosten sind gestiegen und wer bisher nicht in ausreichendem Maße getilgt hat, muss mit deutlich höheren Raten rechnen. Was nun passiert ist eine ganz normale Abwärtsspirale, denn es werden einige Immobilien aus gescheiterten Anschlussfinanzierungsgesprächen auf den Markt kommen und die Verkaufspreise werden weit unter Kaufpreis sein. Eine Beleg dafür ist auch, dass schon heute Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten wesentlich strenger geworden sind: Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es kaum noch, Lebenshaltungskosten und Nebenkosten nehmen in der Kalkulation einen deutlich größeren Stellenwert ein als noch vor einem Jahr. All diese Argumente sprechen dafür, dass die Zeit der steigenden Immobilienpreise auf Sicht von Jahren vorbei sein dürfte – im Gegenteil.

Auch wenn die geplatzten Träume von Häuslebauern für eine gesteigerte Mietnachfrage und damit steigende Mietrenditen sorgten, ist auch für Vermieter die Zeit der unkomplizierten Renditen vorüber: Energiewende und Sanierungsanforderungen werfen ihre Schatten voraus und erfordern schnelles Handeln. Mieter achten schon heute deutlich stärker auf die Nebenkosten. Diese sind neben Lage und Schnitt einer Wohnung längst eines der wichtigsten Kriterien für die Auswahl von Mietwohnungen.

Aktien als flexiblere und bessere Alternative.

Wie soll man nun mit diesen Informationen umgehen? Wer als Investor ein über Jahre gewachsenes Immobilienportfolio hat, sollte zunächst ruhig bleiben und seine Kalkulationen betrachten. Wer als Eigentümer eine selbst genutzte Immobilie erst in den letzten Jahren erwarb, der sollte sich dringend mit den neuen Marktbedingungen auseinandersetzten. Auf dem aktuell ausgetrockneten Markt ist Panik kein guter Ratgeber. Vielmehr kommt es jetzt mehr denn je auf eine professionelle Bewirtschaftung und möglicherweise Planungen für energetische Sanierungen an. Übrigens, gerade jetzt beispielsweise ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, macht daher wohl keinen Sinn, wenn fallende Preise vorhersehbar sind. Selbst wenn man von aktuellen Angebotspreisen großzügig zehn oder 20 Prozent abzieht, werfen viele Objekte zu aktuellen Konditionen nicht die nötige Rendite ab. Besser ist es, auf flexible Anlageklassen zu setzen – und hier ist die Aktie jeder anderen Anlageklasse vorzuziehen. Sicher: Auch der Vermögensaufbau mit Aktien ist kein Selbstläufer. Doch wer die richtigen Ansprechpartner mit viel Know-how hat, die also jahrzehntelange Erfahrung aufweisen können und ein erprobtes Risikomanagement haben, wird mit Aktien auf lange Sicht eine Rendite erzielen, die mit anderen Anlageklassen nicht möglich ist.

Immobilien kauft man langfristig - Aktien auch.

Dieser Grundsatz muss in den Köpfen der Investoren ankommen. Mit einem derart veränderten Denkmuster kann auch den Ansprüchen konservativ orientierter Anleger Rechnung getragen werden. Mit Aktien können Anleger zudem ein Portfolio zusammenstellen, das viele Aspekte berücksichtigt – schließlich ist das weltweite Aktien-Universum riesengroß. Hinzu kommt die Möglichkeit, ein derart ausgerichtetes Portfolio Schritt für Schritt und seinem Alter entsprechend anzupassen oder bei Bedarf auch in Teilen verkaufen zu können. Vermögensverwalter wie unser Haus haben seit Jahrzehnten Modelle entwickelt, mit denen nicht nur die Vermögensverwaltung ausgeübt wird, sondern beispielsweise auch monatliche Entnahmen für die Rente möglich sind, bei denen diese automatisch ausgezahlt wird und das bei aktivem Management. So aufgestellt können Anleger ihr Vermögen in einer Welt des Wandels sicher mehren.

Die Zeit, in der Immobilien eine sichere Bank waren, ist vorbei.

Diesen und weitere Vermögensverwalter mit Meinungen und Anlagestrategien finden Sie auf www.v-check.de.

Aus dem Börse Express PDF vom 03.02.2023 

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