DGAP-News: IMMOFINANZ steigert operatives Ergebnis im Q1 2020 deutlich um 18%, negatives Bewertungsergebnis wegen Covid-19 (deutsch)
27.05.2020 | 17:58
IMMOFINANZ steigert operatives Ergebnis im Q1 2020 deutlich um 18%, negatives Bewertungsergebnis wegen Covid-19
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IMMOFINANZ steigert operatives Ergebnis im Q1 2020 deutlich um 18%,
negatives Bewertungsergebnis wegen Covid-19
27.05.2020 / 17:57
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IMMOFINANZ steigert operatives Ergebnis im Q1 2020 deutlich um 18%,
negatives Bewertungsergebnis wegen Covid-19
* Mieterlöse und Ergebnis aus Asset Management verbessern sich um 13,4%
bzw. 18,1%
* FFO 1 (vor Steuern) um 3,6% auf EUR 29,1 Mio. und FFO 1 je Aktie um
11,5% auf EUR 0,29 gestiegen
* Konzernergebnis aufgrund negativer Bewertungseffekte bei EUR -37,6 Mio.
* Starke Liquiditätsposition von EUR 312,5 Mio. sowie unbesicherte
Konzernkreditlinie in Höhe von EUR 100,0 Mio.
* Covid-19-Update: 79% der Retail-Flächen im Portfolio wieder offen und
deutliche Erholung der Besucherzahlen seit Wiedereröffnung vor allem im
Retail Park Bereich; dennoch Auswirkungen noch nicht voll abschätzbar
KENNZAHLEN (IN MEUR) Q1 2020 IN % Q1 2019¹
Mieterlöse 74,0 13,4% 65,2
Ergebnis aus Asset Management 59,5 18,1% 50,4
Ergebnis aus Immobilienverkäufen -1,8 n.a. 1,0
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -0,7 83,8% -4,6
Operatives Ergebnis 43,5 18,0% 36,8
EBIT -1,5 n.a. 43,9
Finanzergebnis -30,3 -62,1% -18,7
Konzernergebnis -37,6 n.a. 30,4
FFO 1 (vor Steuern) 29,1 3,6% 28,1
FFO 1/Aktie (vor Steuern) in EUR 0,29 11,5% 0,26
¹Vergleichszahlen wurden angepasst
Die IMMOFINANZ verzeichnete im Startquartal 2020 eine sehr gute operative
Entwicklung: Die Mieterlöse verbesserten sich um 13,4% auf EUR 74,0 Mio. vor
allem als Folge des Portfoliowachstums durch Zukäufe und Fertigstellungen
sowie einer positiven Like-for-like-Entwicklung der Mieterlöse um 1,9%. Das
Ergebnis aus Asset Management stieg um 18,1% auf EUR 59,5 Mio. und das
operative Ergebnis um 18,0% auf EUR 43,5 Mio. Im Bewertungsergebnis aus
Bestandsimmobilien und Firmenwerten in Höhe von EUR -45,0 Mio. spiegeln sich
jedoch negative Auswirkungen der Covid-19-Pandemie wider. Das
Konzernergebnis beläuft sich somit auf EUR -37,6 Mio.
"Wir sind operativ stark ins Jahr gestartet und profitieren dabei von
unserem hochwertigen Portfoliowachstum. Die Covid-19-Krise hat uns ab Mitte
März gebremst, aber wir arbeiten konsequent an deren Bewältigung.
Mittlerweile sind auch 79% unserer Retail-Flächen wieder geöffnet. Wir
wollen gestärkt aus dieser Krise gehen und den Wachstumskurs der IMMOFINANZ
fortsetzen. Dabei gilt unser Fokus weiterhin den Assetklassen Office und
Retail sowie unserer Markenstrategie", sagt Ronny Pecik, CEO der IMMOFINANZ.
Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) verbesserte sich um 3,6%
auf EUR 29,1 Mio. (Q1 2019: EUR 28,1 Mio.). In diesem FFO 1 ist die im
Jänner 2020 erstmals erfolgte, jährliche Kuponzahlung für die
Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. als Aufwand vollständig
berücksichtigt. Der FFO 1 je Aktie verbesserte sich auf EUR 0,29 (Q1 2019:
EUR 0,26). Bei Glättung dieser Kuponzahlung über das Gesamtjahr beliefe sich
der FFO 1 im Q1 2020 auf EUR 38,9 Mio. (plus 38,7% im Vergleich zum Q1
2019).
Vermietungsgrad stabil auf hohem Niveau
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende März 2020 211 Objekte mit einem
Buchwert von rund EUR 5,1 Mrd. Der Großteil davon - 92,2% oder rund EUR 4,7
Mrd. - sind Bestandsobjekte. Davon entfallen 64,7% auf den Büro- und 35,2%
auf den Einzelhandelsbereich. Der Vermietungsgrad liegt nahezu unverändert
bei hohen 96,4% (31. Dezember 2019: 96,8%). Die Bruttorendite beträgt 6,1%
auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,4% auf Basis der Mietvorschreibung.
Robuste Bilanzkennzahlen
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer
Eigenkapitalquote von 45,9% (31. Dezember 2019: 46,0%). Die liquiden Mittel
belaufen sich auf EUR 312,5 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.). Der
Netto-Loan-to-Value liegt mit 43,8% (12/2019: 43,0%) unter dem Zielwert von
rund 45,0%. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten belaufen sich
unverändert auf 1,90% p.a. inklusive Derivate (31. Dezember 2019: 1,91%).
Die Hedging-Quote ist stabil bei hohen 90,8% (31. Dezember 2019: 90,7%), und
der unbelastete Asset-Pool (Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien) beträgt
EUR 1,9 Mrd. bzw. 33,4% (31. Dezember 2019: EUR 1,9 Mrd. bzw. 33,8%).
Der unverwässerte EPRA NAV je Aktie erhöhte sich per 31. März 2020 auf EUR
31,95 (31. Dezember 2019: verwässert EUR 31,05). Bei der Berechnung des EPRA
NAV wurden - im Gegensatz zum 31. Dezember 2019 - keine Verwässerungseffekte
berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024
resultieren würden, da die Wandelanleihe per 31. März 2020 "nicht im Geld"
war. Der Buchwert je Aktie beträgt EUR 28,69 (31. Dezember 2019: EUR 29,34).
Covid-19-Update
Wie angekündigt, hat die IMMOFINANZ unmittelbar mit Beginn der
Covid-19-Krise zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um die potenziellen
negativen Auswirkungen auf den Konzern so gering wie möglich zu halten. Dazu
zählen u.a. der Aufschub nicht zeit-kritischer Instandhaltungsmaßnahmen, die
Reduktion von Betriebskosten und sonstiger betrieblicher Aufwendungen, die
Reduktion von regulären Kapitaltilgungen von Bankfinanzierungen, der Stopp
sämtlicher in Prüfung befindlicher Ankäufe von Immobilien sowie die
Evaluierung von Steuerstundungen und Steuerersparnissen. Darüber hinaus
wurde die sehr gute Liquiditätsposition von EUR 312,5 Mio. per Ende März
durch den Abschluss einer zusätzlichen unbesicherten Konzernkreditlinie über
EUR 100,0 Mio. weiter gestärkt.
Beginnend in Österreich kam es ab Mitte April in fast allen Ländern, in
denen die IMMOFINANZ Retail-Immobilien besitzt, zu einer schrittweisen
Aufhebung der gesetzlichen Regelungen zur Eindämmung von Covid-19. Derzeit
sind 79% der gesamten Retail-Fläche im Konzern wieder geöffnet. Ausnahme ist
Rumänien, wo die vier VIVO! Shopping Center noch geschlossen sind. "Wir
machen auch sehr gute Fortschritte beim Abschluss von Vereinbarungen mit
unseren größten Retail-Mietern hinsichtlich fairer Lösungen für die
Krisenmonate und die Wiedereröffnungs-Phase. Dennoch ist es noch zu früh,
die Auswirkungen dieser Pandemie voll abzuschätzen. Dank unserer operativen
Performance sowie unserer soliden Liquiditätsposition und
Finanzierungsstruktur sind wir für die aktuellen Herausforderungen
unverändert gut positioniert", sagt Dietmar Reindl, COO der IMMOFINANZ.
Bei den Besucherzahlen in den Retail-Immobilien zeigt sich seit der
schrittweisen Wiedereröffnung eine deutlich positive Entwicklung vor allem
im Bereich der Retail Parks. So wurden in den STOP SHOPs zuletzt mit rund
3,2 Mio. Besuchern pro Woche wieder Werte wie zu Jahresbeginn erzielt. Diese
Entwicklung spiegelt den Wettbewerbsvorteil des STOP SHOP-Konzepts wider:
one-stop-shopping mit direktem Eintritt vom Parkplatz in den jeweiligen Shop
und verringerte Kontaktmöglichkeiten.
Ergebnisentwicklung Q1 2020 im Detail
Die Mieterlöse verbesserten sich um 13,4% oder EUR 8,8 Mio. auf EUR 74,0
Mio. Das ist vor allem auf die im zurückliegenden Jahr erfolgten Zukäufe und
Fertigstellungen von Immobilien zurückzuführen. Die Immobilienaufwendungen
liegen mit EUR -12,4 Mio. um 9,7% über dem Vorjahresniveau (Q1 2019: EUR
-11,3 Mio.), wobei sich das Immobilienvermögen per 31. März 2020 deutlich
auf EUR 4,9 Mrd. erhöhte (Q1 2019: EUR 4,0 Mrd.). Die in den
Betriebskostenaufwendungen ausgewiesenen Leerstandkosten sanken um 13,4% auf
EUR -1,8 Mio. Insgesamt verbesserte sich das Ergebnis aus Asset Management
um 18,1% auf EUR 59,5 Mio. (Q1 2019: EUR 50,4 Mio.). Die bereinigte Marge
aus Ergebnis aus Asset Management/Mieterlöse erhöhte sich damit auf 82,2%
(um Personalaufwendungen bereinigtes Ergebnis aus Asset Management/um
IFRS-16-Effekte bereinigte Mieterlöse; Q1 2019: 81,6%).
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt EUR -1,8 Mio. (Q1 2019: EUR 1,0
Mio.). Das Ergebnis aus Immobilienentwicklung hat sich auf EUR -0,7 Mio.
verbessert (Q1 2019: EUR -4,6 Mio.).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um 29,2% auf EUR
-13,8 Mio. (Q1 2019: EUR -10,7 Mio.). Der Anstieg der darin enthaltenen
Personalaufwendungen ist überwiegend auf einen Einmaleffekt (Ausscheiden von
Oliver Schumy aus dem Vorstand der Gesellschaft) zurückzuführen. Das
operative Ergebnis verbessert sich somit um 18,0% auf EUR 43,5 Mio. (Q1
2019: EUR 36,8 Mio.).
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten beträgt
aufgrund negativer Auswirkungen der Covid-19-Pandemie EUR -45,0 Mio. (Q1
2019: EUR 7,1 Mio.). Das entspricht 0,9% des IFRS-Immobilienvermögens. Im
Zuge einer internen Immobilienbewertung wurden leicht gestiegene
Marktrenditen, vor allem im Einzelhandelsbereich, im Portfolio reflektiert.
Der Finanzierungsaufwand hat sich bei einem um 9,4% gestiegenen
Finanzierungsvolumen infolge der Immobilienankäufe auf EUR -19,5 Mio. (Q1
2019: EUR -14,9 Mio.) erhöht. Darüber hinaus war der Vergleichswert des
Vorjahres positiv mit EUR 4,2 Mio. durch die Kuponreduktion der
Wandelanleihe 2024 beeinflusst (Anpassung der Effektivzinsmethode). Das
sonstige Finanzergebnis mit EUR -5,3 Mio. (Q1 2019: EUR -7,9 Mio.)
resultiert überwiegend aus der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund der
Niedrigzinsphase.
Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
belaufen sich auf EUR -4,2 Mio. (Q1 2019: EUR 4,9 Mio.). Davon entfallen EUR
-5,5 Mio. auf den Ergebnisanteil der S IMMO. Insgesamt beträgt das
Finanzergebnis somit EUR -30,3 Mio. (Q1 2019: EUR -18,7 Mio.).
Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt EUR -31,8 Mio. (Q1 2019: EUR 25,3
Mio.) und die Ertragsteuern EUR -5,9 Mio. Das Konzernergebnis kommt somit
bei EUR -37,6 Mio. (Q1 2019: EUR 30,4 Mio.) zu liegen. Das entspricht einem
Ergebnis je Aktie (unverwässert) von EUR-0,37 (Q1 2019: EUR 0,28).
Die Zwischenmitteilung der IMMOFINANZ AG für das 1. Quartal 2020 zum
Stichtag 31. März 2020 ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 28. Mai
2020 abrufbar.
Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Büro und Einzelhandel in sieben Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und
Rumänien. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung
von Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP
(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-
und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 5,1 Mrd., das sich auf mehr als 210 Objekte
verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und
Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com
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T +43 (0)1 88 090 2290
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