Wertermittlung als wichtiges Element beim Kauf oder Verkauf

Bei einem anstehenden Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es unerlässlich, den genauen Wert der Immobilie durch ein professionelles Wertgutachten zu ermitteln. Dieser festgestellte Wert dient als fundierte Grundlage für die Bestimmung eines angemessenen Kauf- oder Verkaufspreises und bildet die Basis für effiziente Verhandlungen. Es ist wichtig zu verstehen, dass ein realistischer Preis, der auf dem ermittelten exakten Wert basiert, den Kauf-, Verkaufs- oder Vermietungsprozess wesentlich wirksamer gestalten kann.

Gewerbeimmobilien können den Unternehmenswert steigern

Die präzise Bewertung von Gewerbeimmobilien ist essentiell für eine wertorientierte Unternehmenssteuerung und nicht nur beim Verkauf relevant. Als Teil des Immobilienvermögens eines Unternehmens spielen sie eine Schlüsselrolle in der Strategie zur Maximierung des Unternehmenswertes.

Immobilienvermögen in der Bilanz

Die genaue Kenntnis des Wertes einer Gewerbeimmobilie ist nicht nur für die Bilanzierung, sondern auch für die Minimierung steuerlicher Risiken von entscheidender Bedeutung. Der Gesetzgeber verpflichtet Unternehmen, den Wert aller Vermögensgegenstände in der Bilanz genau anzugeben. Dies gewährleistet eine korrekte Darstellung der Finanzlage und spiegelt somit die wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens zuverlässig wider.

Steuerliche Bedeutung des Immobilienwertes

Um die Bedeutung einer genauen Immobilienbewertung zu unterstreichen: Der Wert einer Gewerbeimmobilie hat erheblichen Einfluss auf steuerliche Aspekte. Er bestimmt zunächst die Höhe der Grundsteuer und beeinflusst auch andere steuerliche Abgaben, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Eine genaue Wertermittlung ist daher für eine korrekte Steuererhebung unerlässlich. Gleichzeitig bietet der genaue Immobilienwert dem Eigentümer steuerliche Vorteile, wie z.B. Abschreibungsmöglichkeiten, die zu finanziellen Einsparungen führen können.

In diesem Zusammenhang weist Immobilienexperte André Heid auf folgende Regelung hin: „Eine Gewerbeimmobilie kann vom Eigentümer üblicherweise über die gesamte Nutzungsdauer hin linear abgeschrieben werden. Die Abschreibung erstreckt sich nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück, da dieses nicht an Wert verliert.“

Immobilienwert – Einflussfaktor bei Investitionen

Auch für Investoren ist es wichtig, den exakten Wert einer Gewerbeimmobilie zu kennen. Nur dann sind sie in der Lage, eine fundierte Entscheidung hinsichtlich einer möglichen Investition zu treffen. Der Hauptgrund dafür liegt darin, dass der Immobilienwert mit darüber entscheidet, wie hoch die zu erwartende Rendite für die Investoren ist. Außerdem ist er ein hilfreiches Instrument, um mögliche Risiken zu identifizieren und zu bewerten.

Bedeutung des Immobilienwertes für Stadtplanung und Stadtentwicklung

Der Wert einer Gewerbeimmobilie ist nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für Städte, Gemeinden und Kommunen eine wichtige Größe. Insbesondere ist die Immobilienbewertung in Dresden ein zentrales Element zur Steuerung der Stadtplanung und Stadtentwicklung. Städte orientieren sich an den Werten von Gewerbeimmobilien, die häufig Einfluss auf städtebauliche Entscheidungen haben, z.B. bei der Ausweisung von Gewerbegebieten oder der Erteilung von Baugenehmigungen.

Formen der Wertermittlung für Gewerbeimmobilien

Zu den häufig genutzten Wertermittlungsverfahren für Gewerbeimmobilien zählt neben dem schon genannten Ertragswertverfahren auch das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren. Es wird vor allem genutzt, um ausländische Investoren bei einer beabsichtigten Internationalisierung zu überzeugen. Wird der exakte Wert einer Gewerbeimmobilie durch das Pachtwertverfahren ermittelt, lassen sich zu erwartende Renditen mithilfe der Pacht prognostizieren.

Bei Spezialimmobilien wird der Wert nach dem Sachwertverfahren ermittelt, weil ein Nachmieter die vorhandene bauliche Ausstattung für sein eigenes Geschäft meist nicht nutzen kann, was das Finden zahlungswilliger Mieter oder Pächter erschwert. Das bei Wohnimmobilien genutzte Vergleichswertverfahren lässt sich für Gewerbeimmobilien verwenden, wenn es in der Region eine ausreichende Menge vergleichbarer Immobilien gibt, was fast ausschließlich bei Büroimmobilien der Fall ist.

Werden die genannten Wertermittlungsverfahren von Sachverständigen verwendet, erhalten Eigentümer mit dem erstellten Gutachten eine genaue Bewertung ihrer Gewerbeimmobilie. Diese Gutachten berücksichtigen alle relevanten wertrelevanten Faktoren wie bestehende Miet- oder Pachtverträge, die Art der gewerblichen Nutzung und die Drittverwendungsfähigkeit. Auch klassische Einflussfaktoren wie Lage, Größe und Restnutzungsdauer fließen in die Bewertung ein. Ein professionelles Wertgutachten ermöglicht es dem Eigentümer zudem, korrekte und fundierte Aussagen zu steuerlichen und versicherungstechnischen Fragen zu treffen.

Laut André Heid ist es mit Blick auf die Wertermittlung wichtig, auf folgenden Aspekt hinzuweisen: „Da mit Gewerbeimmobilien eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird, ermitteln Gutachter üblicherweise den Ertragswert oder eine Abwandlung davon, um eine Gewerbeimmobilie zu bewerten. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien erfolgt dabei immer nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).“